Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Şekil, Gecikme ve Ayıp

İnşaat Hukuku · Son güncelleme: 15 Ekim 2026 · Özgür Hukuk Bürosu

Hukuki Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kanunda ayrıca adlandırılmış bir sözleşme değildir; uygulamada eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadi unsurlarını birlikte içeren karma bir sözleşme olarak değerlendirilir. Eser sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m. 470).

Bu sözleşmede bedel para değil, arsa payı veya bağımsız bölüm devri olduğu için taşınmaz devrine ilişkin kurallar da devreye girer.

Şekil Şartı

Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır; taşınmaz satışı vaadi de resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz (TBK m. 237). Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği de resmî şekle bağlıdır (TMK m. 706).

Uygulamada noter onaylı düzenleme şeklinde yapılan sözleşmeler bu nedenle önem taşır; adi yazılı sözleşmelerin hangi bölümlerinin geçerli olduğu yargılamada tartışma konusu olabilir.

Teslimde Gecikme ve Temerrüt

Yüklenicinin süresinde teslim etmemesi hâlinde temerrüt hükümleri uygulanır. Temerrüde düşen borçlu verilen süre içinde borcunu ifa etmemişse alacaklı, ifayı ve gecikme tazminatını isteyebileceği gibi, ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini hemen bildirerek borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir (TBK m. 125).

Bu seçimlik hakların nasıl kullanılacağı, süre verilmesi ve bildirimlerin şekli bakımından dikkatli davranılması gerekir.

Cezai Şart

Sözleşmede gecikme için günlük veya aylık cezai şart kararlaştırılmış olabilir. Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmemiş veya ifayı çekincesiz kabul etmemişse asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir (TBK m. 179). Fahiş cezai şart, hâkim tarafından indirilebilir; bu konudaki ayrıntılar ilgili kanun maddelerinde düzenlenmiştir.

Ayıplı Eser ve Zamanaşımı

İşsahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa uygun süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır; taraflardan her biri bilirkişi incelemesi isteyebilir (TBK m. 474).

Ayıplı eser sebebiyle açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak taşınmaz yapılarda beş yılın, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar (TBK m. 478).

Uygulamada Dikkat Edilecek Noktalar

İmar durumu, yapı ruhsatı, iskân, arsa paylarının devri zamanı, teminat ve sigorta gibi konular sözleşmede açıkça düzenlenmelidir. İnşaat sürecinde yazışmaların yazılı yapılması ve teslim tutanaklarının tutulması, olası uyuşmazlıklarda önemli delil sağlar.

Sık Sorulan Sorular

Önemli not: Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık veya avukatlık hizmeti teklifi değildir. Mevzuat ve uygulama zaman içinde değişebilir. Somut olayınız için bir avukattan bireysel görüş alınması gerekir.