Kira Sözleşmesi, Kira Artışı ve Tahliye Sebepleri

Gayrimenkul Hukuku · Son güncelleme: 15 Ekim 2026 · Özgür Hukuk Bürosu

Güvence (Depozito) ve Kira Bedeli

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para olarak verilecekse kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır (TBK m. 342).

Güvencenin iadesi, kiralananın teslimi sırasındaki durum ve varsa hasarlar bakımından taraflar arasındaki anlaşmazlıklarda delil olarak teslim tutanakları önem taşır.

Kira Bedelinin Artırılması

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m. 344). Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, aynı oranı geçmemek koşuluyla hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise hâkim, bu oranı da dikkate alarak kiralananın durumu ve emsal kira bedellerine göre hakkaniyete uygun bir bedel belirleyebilir.

Sözleşmenin Uzaması ve Sona Ermesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak on yıllık uzama süresi sonunda, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 347).

Tahliye Sebepleri

Kiraya veren, kanunda sayılan sebeplerle tahliye isteyebilir. Başlıca sebepler şunlardır:

Gereksinim: Kiralananın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanılması zorunluluğu veya yeniden inşa ya da imar amacıyla esaslı onarım ihtiyacı. Bu hâllerde belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve bildirim süresine uyularak, bir ay içinde dava açılması gerekir (TBK m. 350).

Yeni malik: Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir (TBK m. 351).

Yazılı tahliye taahhüdü: Kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı teslimden sonra yazılı olarak üstlenmesi hâlinde kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352).

Kira bedelinin ödenmemesi: Kiracı muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı süre vererek sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür (TBK m. 315).

Kira Alacağının Tahsili İçin İcra Takibi

Kira alacakları için genel haciz yolu yanında kiralanandan çıkarmayı da içeren özel bir takip yolu bulunmaktadır. Bu takipte ödeme emrine karşı borçlu yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır (İİK m. 269). Takip, itiraz edilmesi hâlinde durur; itirazın giderilmesi için ayrıca yollar öngörülmüştür (İİK m. 62).

Görevli Mahkeme

Kira uyuşmazlıkları genel olarak sulh hukuk mahkemelerinde görülür (HMK m. 4). Uyuşmazlığın niteliğine göre arabuluculuk veya başka ön şartlar bulunup bulunmadığı ayrıca kontrol edilmelidir.

Sık Sorulan Sorular

Önemli not: Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık veya avukatlık hizmeti teklifi değildir. Mevzuat ve uygulama zaman içinde değişebilir. Somut olayınız için bir avukattan bireysel görüş alınması gerekir.